JUAL-BELI TANAH BELUM LUNAS, PENERBITAN SERTIPIKATNYA BISA DIBATALIN ATAU TIDAK?
Jual-beli tanah di Indonesia berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) harus dilakukan secara terang dan tunai.
Sifat terang dan tunai merupakan sifat jual-beli tanah menurut hukum adat yang diakui berdasarkan pasal 5 UUPA yang berbunyi, Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undangundang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.
Terang dan tunai artinya penyerahan hak atas tanah dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta pembayarannya dilakukan secara tunai dan bersamaan.
Bukti telah dilakukannya perbuatan hukum jual-beli tanah disajikan dalam bentuk Akta Jual Beli PPAT. Akta Jual–Beli tersebut merupakan salah satu dokumen yang diperlukan dalam penerbitan sertipikat atas nama pemegang hak yang baru.
Sertipikat hak atas tanah itu sendiri merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Demikian ketentuan pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dalam penjelasan pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar.
Pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 menyebutkan, dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Jadi, jika jangka waktu dari jual-beli tanah sampai dengan penerbitan sertifikat adalah kurang dari lima tahun, Aga sebagai penjual yang belum dilunasi pembayarannya oleh Dicky sebagai pembeli, dapat mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat (Pembeli) dan Kepala Kantor Pertanahan atau mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penerbitan sertipikat tersebut.
Namun jika jangka waktu dari jual-beli tanah sampai dengan penerbitan sertifikat adalah lebih dari lima tahun. Aga sebagai penjual dapat mengugat ke Pengadilan dengan membuktikan bahwa perbuatan hukum jual-beli atas tanah antara Penjual dan Pembeli tidak sah karena jual-beli tidak memenuhi syarat tunai, karena pembelian dilakukan dengan cara hutang, dan Dicky selaku Pembeli tidak mempunyai itikad baik sebagaimana diharuskan pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997. Karena itu, sertifikat atas nama Pembeli menjadi tidak sah.
Peraturan perundang-undangan terkait:
- UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
- PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Sumber: hukumonline.com