PERJANJIAN SEWA-MENYEWA ATAS TANAH

Dibuat oleh : Renatus Reno Gulo, S.H.

Bagaimana pengaturan mengenai hak sewa atas tanah yang telah didirikan bangunan diatasnya oleh penyewa, jika pada pertengahan waktu berlakunya perjanjian sewa menyewa tersebut dibatalkan secara sepihak oleh si pemberi sewa ?

Ulasan:

Sewa menyewa atas tanah pada masa sekarang sudah merupakan sesuatu yang lumrah dilakukan dalam kehidupan sehari-hari yang erat kaitannya dengan keperluan bisnis ataupun kerjasama-kerjasama yang berkaitan dengan pengembangan /penggunaan tanah untuk tujuan lebih besar dan pastinya disertai kesepakatan yang memberi keuntungan bagi para pihak yang memperjanjikan.

Bagi anda yang mempunyai sebidang tanah dan berencana untuk menyewakan ataupun mempunyai pemikiran untuk menyewa tanah milik orang lain, penting bagi anda untuk memahami aspek sewa menyewa atas tanah.

Bagi anda yang saat ini sedang membaca aritikel ini, tentunya anda sudah mempunyai perencanaan seperti hal tersebut diatas bukan ?

Seperti para konsultan pada umumnya, maka penulis akan menyampaikan dengan sederhana setiap aspek dalam perjanjian sewa-menyewa, agar mudah dipahami tentunya.

1. Pertama, memahami terlebih dulu tentang Perjanjian;Perjanjian adalah merupakan suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri  terhadap satu orang lain atau lebih. (Psl 1313 KUHPer). Perjanjian sewa-menyewa yang menimbulkan hak dan kewajiban para pihak dapat dibuat secara tertulis dan tidak tertulis.

   Perlu untuk diingat, bahwa sebelum anda melakukan ataupun meyatakan sepakat atas suatu yang diperjanjiakan, maka cobalah untuk menelusuri terlebih dulu segala aspek yang diperjanjikan termasuk adanya tidaknya dokumen tanah yang dapat dipertanggungjawabkan.

   Karena setiap perjanjian bukan hanya membahas mengenai hak dan kewajiban antara anda dengan orang lain ataupun keuntungan semata saja. Oleh karenanya boleh kami sarankan anda untuk menghubungi orang yang paham atau khatam dalam membedah perihalnya sebuah perjanjian.

2. Kedua, memahami tentang sewa-menyewa;Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan berbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. (Psl 1548 KUHPer)

   Karenanya anda harus paham akan obyek yang akan anda sewa atau sewakan, jika yang disewakan adalah tanah maka hal tersebut masuk kategori sewa-menyewa atas benda tetap, maka perlu dijabarkan lebih lanjut bahwa hak sewa yang dimaksud adalah hak sewa atas tanah milik orang lain yang dipergunakan untuk mendirikan bangunan dengan membayar kepada pemilik tanah sejumlah uang sebagai sewa. (Psl 44 ayat 1 UU No. 5 Tahun 1960)

3. Ketiga, jangka waktu berakhirnya sewa-menyewa;Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukan suatu pemberhentian untuk itu. (Psl 1570 KUHPer). Sedangkan jika perjanjian sewa menyewa tersebut tidak dibuat dalam bentuk tertulis (secara lisan) maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. (Psl 1571 KUHPer).

   Dalam hal perjanjian sewa menyewa tanah untuk mendirikan bangunan tersebut dibuat secara tertulis dan jangka waktu berakhir belum genap, tetapi pihak yang menyewakan menghentikan sewanya, maka penyewa dapat menolak/ mengajukan keberatan kecuali diperjanjikan lain, karena pihak yang menyewakan telah ingkar janji/ tidak sesuai dengan jangka waktu yang telah disepakati dan tertulis dalam isi perjanjian. Sekalipun perjanjian sewa-menyewa atas tanah dilakukan sebatas lisan saja, maka segala sesuatunya yang berkitan dengan penghentian hubungan sewa-menyewa haruslah mengindahkan kebiasaan setempat, atau melakukan perundingan ulang untuk mencapai musyawarah mufakat yang menguntungkan kedua belah pihak.

   Perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan harus dapat dilakukan/dilaksanakan dengan itikad baik (Psl 138 KUHPer). Sehingga sejalan dengan kewajiban si pemberi sewa yaitu memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram dari barang yang disewakan selama berlangsung sewa. Begitu juga sebaliknya, si penyewa wajib memenuhi kewajiban pembayaran sejak perjanjian sewa menyewa atas tanah terkait mencapai kata sepakat.

Jika anda mempunyai pertanyaan lebih lanjut, anda dapat menghubungi atau bertemu langsung dengan Associate kami melalui kontak/E-mail yang tertera pada website.

Terima kasih.

Salam,

RIS & Associates